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尔湾租房网之在美国买房子需要什么条件

尔湾租房网之在美国买房子需要什么条件。在开始选购楼房之前,你需要了解自己能够承担多大的支出。要确定这一点,你需要清楚了解自己的收支状况。你还需要知道能够为购置房屋筹得多少钱,以应付一次性的开支----这就是常说的首期订金(down payment)以及交收费用 (closing fee)。    

当你已经有所预算,并已确认了你的整体开支及收入,你便可以将余下资金,作最佳的安排。在当下国内房价逆天的情况下,在海外购置房屋储畜,资产分散会是一个很好的选择。    

大部分放款人(包括RBC)都建议,你每月用於房屋方面的综合开销,不应超过你的税前(总)每月家庭收入的32%。这其中包括偿还房屋贷款的本金(principal)及利息(interest)、地税(property tax)、以及公用事业服务(utilities)如水、电和煤汽等。如果你要买的是共管公寓(condo),就要把一半的共管公寓费用(condominium fees)计算在内。这便是负债比率(Gross Debt Service, 简称GDS)。    

如果你将这个数额,再减去预估的地税及公用事业服务费用(若合用的话,再减去50%的共管公寓费用),余额就显示出你每月能够承担的最高房屋贷款还款额(mortgage payment)。    




如果你还有其他债务,你亦有需要把他们一并计算在内。这种计算方法被称为总负债比率(Total Debt Service, 简称TDS)。基本上,这便是支付全部债务所需要的钱 — 这包括上面所说的房屋开销、加上信用卡、个人贷款及汽车贷款 — 所有这些加在一起,不应超过年度收入(gross annual income)的40%。下一步便是确定你能够筹集多少钱来支付首期订金。首期订金愈多,你需要借贷的数额就愈低,而每月需要支付的房屋贷款还款也愈少。    

不要忘记,还有些交收费用,例如律师费。这些支出一般估算为房屋价格的1.5%-4%。    

如果你有足够承担能力拨出房价的至少20%作首期订金,那麽,你就符合了「常规」房屋贷款(conventional mortgage)的资格。如果你没有20%作首期订金,你便需购买房屋贷款保险(mortgage insurance)。这将为房屋贷款增加额外1%至3%的费用。一般人可以从很多不同的途径筹集首期订金,其中包括:储蓄账户、投资、注册退休储蓄计划(Registered Retirement Savings Plans, 简称RSPs)以及亲友的馈赠。    

一种名为「自动储蓄计划」(Automatic Savings Program , 简称ASP)的产品,可以成为储蓄首期订金最为有效的方式之一。选用此计划,你选择的一个数额,会在特定周期(例如:发薪日或每月)自动从你的银行账户中被提取,并存入另一个特设的投资账户。请与你的RBC业务行代表讨论关於如何设立「自动储蓄计划」。    

如果你一直有向注册退休储蓄计划供款,而你又是首次购买房屋,你可能符合「RSP首次置业人士计划」(RSP First-Time Home Buyers’ Plan)的资格。这个政府计划容许首次置业人士可从他们的退休储蓄计划中提取款,每名配偶最多可取出$20,000。只要你在未来15年内将这笔「借款」 归还退休储蓄计划,提取的金额是可获免税的。    

首先,从购房资格方面来讲,美国并不限制外国人在美国买房,且无套数限制;从贷款方面来讲,外国人也可以在美国贷款买房,但申请的条件比本地人严苛一些;从房屋转让方面来讲,外国人出售房屋与本地人一样需要缴纳「资本利得税」。(本地人是指有美国绿卡或美国籍的人)

美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产,任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产的,在买房方面几乎没有任何的限制。外国买家想要取得贷款,条件比美国人苛刻。一般来讲,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%,大大高於美国人的20%,而且余额的贷款利率也会比较高。    

今天美国购房贷款利率低於4%,但是外国买家通常以投资为目的,所以他们能够拿到的利率会在5%甚至更高。拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式,为实现这一目标,美国有一套相对完善的住房政策。资本利得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。外国人出售美国房产与本地人一样,同样需要缴纳「资本利得税」。美国人自己出售房产时,获利的部分是要纳税的,尽管有一定的免税额度,税率可能高达25%,外国人在美国购置房地产之後出售获利的部分也要纳税。

与本地人不同的是,外国人出售房产时需要「预扣」资本利得税。具体的操作办法是:外国人在出售房地产的时候,买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%,并且填写8288和8288A两份表格,在成交後的20天内与预扣款项一并上交国税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司(Escrow Company)负责办理。买方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临1万美元的罚款。在赴美旅游或暂住之前,外国人必须已经持有签证或者绿卡。申请签证的过程需要4至6周(取决於申请人所在国家的美国领事馆)。一般来说,申请绿卡的过程非常漫长(3年甚至更久)并且需要符合很多规定。

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