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尔湾租房网:美国房产证上该不该写孩子的名字

尔湾租房网:美国房产证上该不该写孩子的名字?。中国人喜欢置业,来到美国也不例外,投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字,也是很多人的纠结所在,因为房子的归属是一个很大的问题。    美国通常有几种做法,下面介绍两种常见的,也是许多中国客人关切的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。    

1,房契上只写大人名字,去世后留给孩子。    

2,房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后,孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。    

3,还有就是仅写孩子名字。在美国,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦,不建议。    

主要举例比较一下常用的1和2:    




1,房契上只写大人名字,去世后留给孩子。    

大人现在以个人名义买了80万的房子,三十年后大人去世后孩子才继承,他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是大人去世那一天的房屋市价(假设120万),如果他马上以120万卖掉房子,收益所得是零(120万 售价– 120 万计税底数= 0),不需付任何收益所得税 (capital gains tax)!    

需要注意的是,海外人士在美国的遗产税上免税额只有6万美金,虽然没有收益所得税,但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。    

2,房契上同时写大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。    

大人买了80万的房子,马上就把孩子的名字同放在房契上,这在美国算作是赠予他一半产权,他的计税底数 (Tax Basis)会是大人买价80万的一半,即40万。等三十年过去,大人去世了,大人那一半由他继承,计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半,即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万,总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万,他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所primary residence)!    

可以看出,联权共有增加了孩子的纳税负担。    

联权共有还有不少隐患    *

如果将来有一天因某种原因你急用钱,非常需要卖掉这个房子。大人肯定是非常爱自己的孩子,可谁也不能担保他也爱大人爱得全无保留。万一他在这紧要关头阻拦卖房,大人可是一点办法也没有!    

*如果拥有一半产权的孩子不幸先于大人去世,结果可能是他的合法继承人和大人一起拥有这个房产,有些时候这对大人可能不是个好消息。    

*如果拥有一半产权的孩子不幸先于大人去世,他的债权人creditors会来找大人。    

*如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权tax liens绑在房子上。    

*如果孩子申请破产,即使大人有一半产权,房子仍可能被强制卖出。    

*如果孩子被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,房产也会被牵扯到。    

以上种种说明房契上单独写孩子的名字,弊大于利。    

*和孩子联权共有房产在法律上算是大人赠送一半房产给他,如果房价超过$14,000,需要申报联邦赠与税。(个人每年赠予另一个人的限额是$14000)    

*联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群,为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时,政府会调查申请人有没有通过转移财产,使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

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